Bottenlån och topplån

Vem vet skillnaden på bottenlån och topplån? Det tycks råda en del förvirring kring dessa begrepp.

I min enfald trodde jag att Swedbank kunde skillnaden mellan bottenlån och topplån. Jag har läst på en del lånesajter att topplån är ett bolån utan säkerhet. Därför blev jag extra förvånad när jag hittade ungefär samma text på Swebanks hemsida.

Att enkelt förklara hur bottenlån och topplån hänger ihop är lite komplicerat. Men jag ska göra ett försök.

Den som behöver låna pengar till att köpa bostad ansöker om bolån. Bolån är ett hypotekslån. Hypotekslån innebär att det går att låna pengar på ett föremål utan att överlämna föremålet till banken. Den som behöver ett bolån ansöker om inteckning i huset. Inteckning ansök hos Lantmäteriet. Bevis för att inteckning finns kallas för pantbrev.

Bankens säkerhet för lånet är inteckningen. Med stöd av inteckningen kan banken ansöka om att huset ska säljas genom kronofogden, om låntagaren inte betalar. För att skydda banken kan inte huset säljas utan bankens godkännande. En person som har många skulder men betalar sitt bolån riskerar inte att bli av med huset. 

Det går med andra ord att låna pengar till ett hus och lämna huset som säkerhet. Allt som behövs är inteckningar som motsvarar samma belopp som bolånet är på. Eftersom huspriserna ständigt stiger behöver oftast nya inteckningar för varje försäljning av huset. Efter några försäljningar finns flera olika pantbrev på olika belopp.

Exempel
Om vi tänker oss att en person bygger ett hus och lånar 500.000 kronor av en Banken A. Efter några år har värdet på huset stiget. Ett nytt lån på 300.000 lånas av Banken B. För att få det första bolånet ansökte husägaren om inteckningar på 500.000 kronor. Efter några år ansökte husägaren om en ny inteckning på 300.000 kronor.

Nu finns två inteckningar och två bolån. Om husägaren inte betalar till Banken B, så kan banken kräva att huset säljs. Men eftersom Banken A har de äldsta inteckningarna har Banken A bättre förmånsrätt. Om huset säljs på exekutivaktion för 550 000 kr får Bank A 500.000 kr och Banken B får bara 50 000 kr. Jag förutsätter att inteckningar är belånade till maximala beloppet.

Av detta kan vi dra den slutsatsen att äldre inteckningar har bättre förmånsrätt än nya inteckningar. Därför har bankerna genom alla tider delat in bolån i bottenlån och topplån. Den bank som har bättre förmånsrätt lånar ut till lägre ränta. Den banken som får sämre säkerhet beviljar ett topplån till högre ränta.

Idag går det i princip inte att låna pengar från två olika banker, även om det juridiskt är tillåtet. Därför säger banker att de beviljar bottenlån upp till 90 % av husets värde. Topplån är relativt ovanligt. Men för att ett topplån ska kallas för topplån behövs det inteckningar. Inteckningar är säkerhet för ett bolån. Topplån är därför definitionsmässigt ett lån mot säkerhet men med sämre förmånsrätt.

Hoppas att någon blev lite klokare av detta. Juridiken är lite krånglig att förklara.